ASCCA 2003

L’association des syndicats de copropriétés du Club Azur (ASCCA) est-ce vraiment important ?

Malgré les nombreuses réalisations qui ont été faites à la suite des interventions de l’ASCCA et malgré les économies substantielles qui retournent année après année entre les mains des copropriétaires au Club Azur, il y a encore des personnes qui prétendent que le complexe serait mieux sans cette table de mise en commun qu’est l’ASCCA.

Certains invoquent les coûts, d’autres semblent avoir de la difficulté à devoir accepter de participer contre leur gré, à des projets qui, selon eux, n’en valent pas la peine, ou coûtent trop cher.

Comment concilier toutes ces opinions, lorsque l’on sait que tous les administrateurs de Pavillons doivent être d’accord (et verser leur contribution financière) pour qu’un projet commun soit mis en chantier, ou un service soit mis en place.

Et oui, la démocratie (entendons par ceci, la majorité) n’est pas suffisante au Club Azur, pour procéder, il faut la totalité des voix (et de l’argent il va sans dire) ou c’est l’abandon ou la suspension du projet / service !

Bien que régie par une convention d’association qui prévoit que la majorité l’emporte et décide des priorités de l’organisation, dans les faits, l’ASCCA n’a que peu de moyen de persuasion à sa portée, pour tenter d’obtenir l’accord des parties. En fait, un administrateur de Pavillon peut freiner, à lui seul, tout le fonctionnement de l’ASCCA, affectant ainsi les 182 propriétaires de condos sur le site.

Pouvez-vous imaginer gérer votre entreprise, votre groupe de travail ou encore votre famille avec des règles de fonctionnement semblables ? Je vous rappelle qu’il y a 22 Pavillons au Club Azur, donc 22 administrateurs siégeant au conseil d’administration ! Et ils doivent tous être d’accord !

À l’ASCCA, chaque membre du conseil d’administration détient un droit de veto sur chaque décision prise en groupe !

Et bien c’est là, le lot des membres du Comité exécutif de l’ASCCA, depuis sa fondation en 1998 !

L’ASCCA est-ce rentable pour le copropriétaire ?

Tout d’abord, une mise au point s’impose.

Le Club Azur a été construit en 1987-1988, et les unités de condos servaient exclusivement à la location, sous la formule de condotels.

Différentes situations se sont succédé au fil des années, conduisant le complexe, à la faillite en 91-92. Par la suite, une succession d’entreprises spécialisées en conservation du capital, se sont remplacé les unes les autres, maintenant les services de locations et d’entretien des bâtisses, au strict minimum. Vint par la suite, en 1998, la firme Thibault, Messier, Savard qui, après avoir racheté le porte feuille de mauvaises créances du Club Azur, de la Banque Nationale, accepte, en accord avec les représentants d’une importante portion des copropriétaires existants, de lancer une opération de mise à niveau des installations, et de vendre les unités qu’elle détenait (soit environ 70), à des prix très compétitifs.

Le complexe se voyait alors repris en main par des copropriétaires individuels et représentés par une administration propre à chaque Pavillon (bâtisses de 6, 8 ou 10 unités de condos).

C’est là que l’ASCCA a vu le jour, en septembre 1998. Les administrateurs des Pavillons de l’époque avaient vite compris que désormais, plus personne ne parlerait au nom de l’ensemble et que cette situation pourrait engendrer des situations fort désagréables. Il suffisait d’imaginer les mésententes entre voisins, l’érection de clôtures sur le site, sans compter les problèmes de logistique à gérer tous les services communs nécessaires au bon fonctionnement du complexe (pensons à l’entretien des terrains, le déneigement, le respect de l’uniformité etc…)

Les gens avertis n’avaient pas besoin d’un dessin très élaboré pour comprendre ce que représentait ce risque réel de discorde, pour la valeur de leur condo !

Alors, s’est formée l’Association qui regrouperait tous les administrateurs des Pavillons, afin qu’ils puissent échanger sur les orientations à donner au complexe, et aussi prendre des décisions concernant les services qu’ils pourraient mettre en commun.

Il y avait donc deux raisons principales d’aller de l’avant avec cette nouvelle association, la première permettait aux gens de se retrouver autour d’une même table de concertation et de régler tous les différends qui allaient inévitablement survenir dans le cadre de la gestion d’un complexe de cette envergure. La deuxième raison, leur assurait des économies substantielles pour des services essentiels ou souhaités, et ce, à l’avantage de tous les copropriétaires du complexe.

Avons- nous atteint ces objectifs ?

Absolument !

En fait, en partie à tout le moins. Parce que des différends, voir des conflits d’intérêts, il s’en règle et il s’en crée continuellement, alors c’est là une tâche sans fin. Mais nous devons reconnaître qu’à ce jour, aucun de ces différends n’a eu de conséquence dramatique sur notre complexe. Notre succès à solutionner les plus importants, n’est cependant pas un gage de succès pour tous les autres à venir.

Et considérant les économies, posons un regard sur deux niveaux.

Le premier, et sans doute le plus important à ce jour, concerne la valeur de votre condo sur le marché en Estrie.

En 1998, le Club Azur avait atteint le niveau le plus bas de sa notoriété, en Estrie.

Plusieurs fournisseurs et marchands de la région, brûlés par des paiements en retard, incomplets ou simplement sans recours (suite à la faillite) refusaient carrément de faire affaire avec nous (certains refusent, encore à ce jour, de nous servir).

Les bâtisses, quant à elles, souffraient grandement d’un manque d’entretien flagrant, qui datait des premiers jours de leur construction initiale. L’opération commerciale de l’époque, ne générait pas suffisamment de revenus pour voir aux opérations courantes, encore moins aux travaux préventifs d’entretien (l’état actuel des bâtisses en fait aujourd’hui, une démonstration fort convaincante).

C’est donc avec ces éléments en place, que les travaux de la nouvelle ASCCA se sont entrepris.

Il fallait redonner une crédibilité au complexe, et il fallait convaincre des fournisseurs, de nous faire confiance à nouveau.

Nous leur avons assuré des paiements sur réception, tout en négociant des conditions avantageuses pour nos copropriétaires.

Notre capacité à respecter nos engagements à vite fait de se faire savoir dans la région, et nous pouvons êtres fiers de savoir qu’en 2003, le Club Azur a retrouvé le respect des intervenants touristiques et des fournisseurs de services en Estrie.

Et quelles sont les répercussions de ces réalisations de l’ASCCA sur votre unité de condo ?

Et bien, certains acheteurs de la vente de TMS en 1998, disent avoir vu la valeur de leur condo, doubler en 5 ans !

Et si vous êtes de ceux qui ont perduré depuis 1988, demandez-vous, quelle serait la valeur de mon immeuble aujourd’hui, sans ce virage effectué par l’ASCCA, au rythme ou les unités perdaient leur valeur depuis 1992 ?

Dans quel état serait ma bâtisse et ma partie du complexe (malgré tout ce qui reste à faire évidemment) sans cette concertation et sans les réalisations communes, mises en place depuis 1998 ?

Et si maintenant nous procédions à un survol des économies que les copropriétaires réalisent à chaque année, grâce aux travaux de l’ASCCA.

Ici, il ne sera pas nécessaire d’élaborer longuement sur les économies d’échelle qui existent simplement du fait de l’importance de notre complexe. Voyons plutôt ce que votre contribution annuelle vous rapporte, et vous pourrez en tirer vos propres conclusions.

Les membres du comité exécutif portent une attention très particulière à l’atteinte de l’équité dans la répartition des coûts, entre les Pavillons, voir même entre les condos.

Pour vous situer, vous devez savoir que le complexe compte des Pavillons de 6, de 8 et de 10 unités de condos. De plus, certains frais n’ont aucune référence à l’importance du Pavillon, puisqu’ils sont de nature individuelle, tel que le service de ramonage des cheminées. Une cheminée dans un Pavillon de 6 condos coûte le même prix à ramoner, qu’une cheminée dans une bâtisse de 10 condos, etc…

Aussi, les Pavillons situés à la Place du Village, par rapport aux Pavillons situés dans le haut de la colline (voir rues Desjardins et Du Versant) ont des besoins différents dans certains cas. L’ASCCA distingue ces réalités et répartit les frais selon les besoins spécifiques aux deux groupes.

Voici donc un exemple des services que vous avez obtenus en 2003 (pour les besoins de l’exercice, nous établissons une moyenne à partir d’un Pavillon de 8 condos, situé à la Place du Village).

La contribution annuelle, aux frais courants de l’ASCCA, pour ce Pavillon a été de $ 3467,93 plus une contribution de $1086,33 aux frais spécifiques pour ce Pavillon. Une charge exceptionnelle de $ 1326,00 a été ajoutée pour la mise en place d’une remise pour les équipements communs (projet suspendu jusqu’à nouvel ordre).

Considérons donc une charge annuelle aux frais récurrents, de $ 4554.26 pour le Pavillon, en 2003, ou encore une charge annuelle de $ 569.28 pour un condo donné en exemple.

Les services courants fournis par l’ASCCA, pour cette somme, sont :

1. Service de déneigement des balcons, escaliers et entrées

2. Service de déneigement des chemins et stationnements

3. Service de surveillance du site et d’intervention d’urgence

4. Service d’entretien du site

5. Service de travaux d’entretien et de réparations

6. Service de tonte de la pelouse

7. Service d’entretien des arbres (communs)

8. Service de ramonage des cheminées

9. Service d’entretien des chemins (Place du Village)

10. Service de câblodistribution (service de base et volet élargi)

11. Service d’intervention d’urgence en situation de panne d’électricité

12. Service d’information et de communication

13. Service de gestion des clefs des unités

14. Divers services d’inspections (au besoin)

15. Service de prêts d’équipements

16. Administration et table de concertation pour les administrateurs

À toute fin pratique, le propriétaire du condo donné en exemple doit donc débourser $ 47.44 par mois, toutes taxes incluses, pour cet ensemble de services.

De plus, plusieurs autres économies indirectes font également partie des avantages d’être regroupés en association. Par exemple, le programme d’assurance habitation et responsabilité civile coûte en moyenne, $2000 par Pavillon annuellement, soit plus ou moins $250 par condo. Un exploit, si l’on prend en compte que les Pavillons sont considérés de nature commerciale (à cause de la location d’unités), dans un marché où il est pratiquement impossible d’assurer ce genre de bâtisses à double vocations (résidentielle et commerciale).

Enfin, comment chiffrer les avantages qui sont engendrés du fait que le complexe est géré de façon stable et uniforme. Pouvez-vous vous imaginer à quoi pourrait ressembler un site sans les standards et la coordination provenant d’un gestionnaire central. Et que dire de la multiplication des tâches qui reviendraient entre les mains des 22 administrateurs de Pavillons. Ceux-ci, malgré toute leur bonne volonté, ne pourraient faire autrement que de multiplier le nombre d’intervenants et de fournisseurs sur le site, avec tout ce que cela comporte (imaginez 22 entrepreneurs différents pour le service de tonte de la pelouse, jamais vous ne pourriez trouver un moment tranquille sur le site, sans qu’une tondeuse vienne ruiner votre journée de vacance, ou celle de vos locataires !).

Pour en revenir et terminer avec notre démonstration sur l’importance des initiatives de l’ASCCA pour chaque copropriétaire au Club Azur, revenons à notre coût mensuel de $ 47.44 en moyenne par mois, par condo, décrit précédemment. Saviez-vous que la compagnie Cogéco câble charge actuellement $ 41.45 taxes incluses par mois (plus frais d’installation), pour le service élargi auquel tous les condos au Club Azur sont actuellement abonnés, à même le contrat négocié par l’ASCCA !

Si vous êtes encore de ceux qui ne croient pas que l’ASCCA est extrêmement rentable (et il y en a, copropriétaires et mêmes administrateurs de Pavillons), voir essentielle au bon fonctionnement de notre complexe, et bien dites-vous qu’après avoir retiré votre appui à notre organisation et après que les services regroupés auront été arrêtés, vous pourrez toujours utiliser votre contribution mensuelle de moins de $ 50, pour payer votre abonnement privé au câble !

Et pour tous les autres services auxquels vous étiez habitués, vous pourrez toujours souhaiter les retrouver sous l’initiative de votre administrateur de Pavillon, mais à quel prix et dans quelles conditions, ça reste à voir.

Qu’en pensez-vous !

Michel Foster

Sec. Trésorier

ASCCA